Quant val la meva casa?

Autor: Anna Cunillera. Publicat a: Nova Conca, 1 de febrer de 2019. Temps de lectura: 2 minuts

Ruïnes romanes a Xipre. Font: wikimedia commons. Autor: Michal Klajban. Llicència: CC BY-SA

Any nou, projectes nous. Hem començat l’any amb notícies interessants pel que fa a l’habitatge. Per exemple, la notícia de les subvencions per a obres d’arranjament d’habitatges del nucli antic de Montblanc destinades a lloguer. Però potser algú també ha pensat que el que li convé més és vendre un immoble que té en propietat. Quin preu hi posarem? Quant val la meva casa? El valor cadastral? El valor que em diu el banc? Tots aquests valors són vàlids, per a una o altra finalitat, però al final, la meva casa valdrà el que algú estigui disposat a pagar per ella.

Tanmateix, a l’hora de donar preu als béns immobles, siguin urbans o rurals, s’han establert diferents directives i normes a seguir per intentar obtenir uns valors de referència, que s’ajustin al màxim a la realitat del mercat.

La norma de referència per fer valoracions hipotecàries i processos de compra-venda és, fins ara, l’Ordre ECO/805/2003 i les seves modificacions, la qual és una norma àmpliament utilitzada per a realitzar valoracions de béns immobles. En el cas de valoracions lliures, també és molt recomanable la seva aplicació.

És interessant subratllar que l’article 3 d’aquesta norma parla de principis. Sí, els principis que han de regir qualsevol valoració. La norma defineix ni més ni menys que 10 principis, entre els quals, el principi de prudència, segons el qual, davant de diversos escenaris o possibilitats d’elecció igualment probables, s’escull el que dóna com a resultat el valor de taxació més baix, i el principi de transparència, pel qual la informació continguda en l’informe ha de ser comprensible i ha de detallar les hipòtesis i documentació utilitzades.

En bona part dels casos, la norma ECO permet que les valoracions segueixin el mètode de comparació. Aquest mètode estableix que per donar valor a un immoble, «simplement» hem de trobar altres immobles comparables al nostre i veure quin valor tenen.

Si es vol aconseguir una bona valoració, caldrà fer un bon treball de camp, aconseguir més dels sis exemples obligatoris, que s’anomenen mostres o testimonis, i aconseguir quantes més dades millor, l’any de construcció, la tipologia, si s’han fet reformes, si els preus ofertats són en m2 útils o construïts, etc, etc.

**El valor clau que obtenim és el preu per m2 construït. **A l’hora d’obtenir aquest valor sempre serà definitiu el bon criteri del taxador, ja que petites variacions del preu unitari per m2 resulten en diferències significatives en el valor total de l’immoble.

Un cop hem obtingut el preu unitari per comparació, tenim al nostre abast diferents eines per confirmar, reforçar o contradir els nostres càlculs i arguments. El portal goolzoom és molt interessant. Ofereix informació classificada d’ofertes de diferents portals immobiliaris i estadístiques de valors de venda mitjans i molta altra informació que ens pot ser molt útil a l’hora de contrastar els nostres càlculs amb la realitat del mercat. També pot ser útil per fer-nos una idea de les ofertes actuals.

Una altra pràctica recomanable és, quan tenim la valoració feta per comparació, és fer una valoració «a cost» de l’immoble. La valoració a cost és quan calculem el valor del sòl per una banda i hi sumem el valor de la construcció, independentment de les ofertes immobiliàries.

Per anar bé, el valor per comparació no hauria de ser superior a 1,5 vegades el valor de cost, excepte en casos en què per algun motiu, l’immoble estigui situat en un entorn molt cotitzat que faci que els preus de les ofertes siguin molt elevats.

Una altra eina útil que tenim a l’abast per comprovar la nostra valoració són els valors que publica anualment l’Agència Tributària de Catalunya, que també obté els valors a partir de l’estudi i anàlisi de moltíssimes mostres i per tant, els valors que publica són bastant ajustats.

Per últim, si pensem a vendre un immoble que està en condicions raonables per entrar-hi a viure, pot ser recomanable en la majoria de casos fer-hi algunes reformes mínimes que afegiran afegir valor al mateix. Aquestes reformes repercutiran en el preu unitari, fent-lo pujar lleugerament i segurament obtindrem un millor valor de venda.